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判断房价走势看“聊效”不如看信号
2013-05-25 10:15:28  来源:青岛楼盘网

楼市观察:判断房价走势看“聊效”不如看信号

导语:北京市住建委“要让房价数据有所改观”的表态还没过去多久,北京大兴单价“地王”就诞生了。5月22日,保利首开联合体以12.82亿元加1.05万平米保障房成功拿下大兴旧宫地块,剔除保障房面积后,楼面价折合22320元/平米,这一价格刷新了大兴区域的普通商品住宅的楼面单价记录。

一方面约谈开发商,希望用“聊效”控房价,另一方面又对高地价乐见其成,楼市调控的矛盾逻辑下,是政府的名利双收。而购房者现在能做的,恐怕只有丢掉幻想了。

【天真!抑制房价靠“聊效”】

住建委约谈开发商指导房价

由于目前北京房价仍是上涨趋势,为了达到今年房价控制目标,北京市住建委已立下军令状,在二季度要让房价数据有所改观。为了达到控制房价这一目标,北京住建委目前的限价对象不仅包括期房,还包括现房。按照北京市的限价要求,新开盘项目定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格,实际上已成为目前开发商获得预售许可的重要条件。据消息人士透露,北京市希望,在商品房开发的土地出让、开发商报价、预售审批等各个环节在都体现“价格管控”的要求。

据悉,从4月中旬开始,住建委多次召集开发商开会,希望能找到一个“既能合理拉低成交价格,又能尽量减少伤害开发商积极性”的办法,但由于利润空间多层被压,开发商对此并无太大的热情。

开发商规避限价令 拆分房款曲线涨价

在房产调控的大背景下,开发商必须接受“指导价”,不能随意涨价。那他们又是如何做到“坐地起价”的呢?拆分房价。虽然北京住建委通过控制预售许可证的方式来干预开发商涨价,但“兵来将挡水来土掩”,开发商已经找到了绕过政策调控的新方法,通过拆分房价的方式既规避了限价措施,又实现了增收的目的。

开发商把房价拆成房款和装修款两部分,且房款和装修款捆绑销售,消费者近乎被强制买单。35岁的张明亮(化名)就是这么一位被强制捆绑的购房者。5月初,当他来到大兴区旧宫镇某楼盘,准备签约购买时,被告知,还要签署一份“幸福家居解决方案”。“方案其实就是一份装修合同。开发商强制要求购房者必须接受他们三个价位的装修方案,一居室20万、两居室42万、三居室53万。别看网上备案的均价没到2万8,但实际均价超过3万。”张明亮很生气,他说有一种被绑架的感觉,“我其实已经带着银行卡了,但最后还是没签约。”

【关注!影响未来房价走势信号频出】

信号一 决策层重估楼市调控政策

近日召开的房地产行业内部会议透出信息,针对现行的房地产调控政策效果,决策层正在研究和观察。一段时间后,若调控效果无明显起色,不排除调整政策的可能。 “新国五条”出台后,个别条款引发市场争议。其中,二手房个税新政已致多地二手房成交量出现腰斩。各地在落实政策的过程中,也祭出“限价令”等行政色彩浓厚的手段,造成市场供应短缺,房价上涨预期强烈。业内人士认为,近期决策层对房地产调控表态甚少,意在淡化调控并观察效果,不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。

信号二 央企国企联手再造北京大兴单价地王

作为执行“国五条”细则最为严格的城市,北京近期的住宅成交量连续回落,但这并没有浇灭房企在北京拿地的热情。继5月20日通州区台湖镇两宗地块遭到23家房企争抢后,5月22日,旧宫地块最终被保利首开联合体以12.82亿元加1.05万平米保障房成功拿下,剔除保障房面积后,楼面价折合22320元/平米,而这一价格也刷新了大兴区域的普通商品住宅的楼面单价记录。

在北京限价令的高压下,央企国企敢于高价拿地,绝不可能只是逞一时之勇,他们肯定是在考量完各方面情况后,才会产生看涨北京未来房价的强烈预期。

【房价走势判断 看聊效不如看信号】

行政命令限制房价是饮鸩止渴

中国社科院财经战略研究院发布报告指出,调控措施虽然对于抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用,但是由于住房制度改革滞后、长期供给不足等房地产市场的深层次矛盾无法得到解决,房价的间歇性上涨不可避免。限购、差别化信贷等核心调控政策只能在短期内扼制住房需求的膨胀,不会有长久效力。一旦大家都预期房价将进一步上涨,单靠严厉的调控政策已经无法阻挡全社会的疯狂投机。

“地王”与“限价”都是源于楼市供不应求

一边是政府限价;一边却是地王再出。细细分析后可以发现,限价与地王,两者之间有一个根本的内在联系,那就是旺盛不衰的购房需求。正是因为购房需求过于旺盛,新货供不应求,房价逐步高涨。也正是基于市场源源不断的购房需求,房企才有了看好房地产后市的积极预期,这种坚定的向好预期,最终导致了地王的诞生。政府的限价,其实反证了需求旺盛的市场特征;限价,证明了楼价仍有上涨的冲动。习惯了地王,也是承认了未来楼价还会再涨的预期。

结语:昂贵的面粉做不出价格便宜的面包,在单价地王面前,控房价只能成为美丽的童话。

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