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太仓小镇合作"散伙" 上海人再走麦城
2013-05-08 16:00:38  来源:青岛楼盘网

从上海出发,一个多小时便可到达太仓汽车客运站,但是到璜泾镇还需换乘一辆城乡巴士,一路上路面由平整变得坑坑洼洼,穿过一个又一个小镇,再约摸1个多小时后才能到达这个位于太仓东北角的小镇。

“如果不是合作建房,上海人根本不会到这样的小镇来买房。”当说起钱生辉2009年在璜泾镇的合作建房试验,钱生辉曾经的合作者,太仓茂林置业有限公司董事、总经理杨文光对《第一财经日报》记者做出这样的第一反应。

钱生辉,合作建房的试验者,上海合筑房地产有限公司(下称“合筑房产”)总经理。

今年1月17日,合筑房产以5750万元竞得上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块,上海首例合作建房项目正式启动,自称已有10年合作建房经验的钱生辉再次广为人知。5月4日下午,合筑房产更是在上海建国宾馆4楼召开新闻发布会,宣布全国首例合作建房基金启动。

鲜为人知的是,被钱生辉称为第一个成功运作、2009年4月在太仓璜泾镇开始的合作建房项目,最终却以官司终结,而彼时的试验,更是一场钱生辉不愿太多提及的往事。

本报记者在璜泾镇调查得知,尽管当时所建项目“丽晶·上海新城”房产已成功出售,但2009年成立的合作建房公司在2010年却以诉讼的方式“散伙”,“丽晶·上海新城”也成了太仓璜泾镇合作建房的孤本。

而对比当年钱生辉在璜泾镇的合作建房模式,目前他在上海进行的合作建房新试验更近了一步,然而,从璜泾镇模式也可以看得出市场与合作建房冲突的现实影像,钱生辉在上海的合作建房梦,仍需时间考验。

璜泾镇往事

从太仓城乡巴士下来,立马就可以看到璜泾镇政府的大门。小拐个弯,就能看到不远处,有一幢高楼鹤立鸡群般耸立在一大群的低层楼房中。这幢高楼所在的小区,外加一幢下沉式商业矮楼,便是钱生辉在太仓实验的“丽晶·上海新城”项目。

此前,钱生辉称,这是他成功运作的第一个合作建房项目。

在商业矮楼的水泥门头上,挂着两块凸起的招牌——“太仓茂林置业有限公司(下称“茂林置业”)和太仓丽晶置业有限公司(下称“丽晶置业”)。

作为钱生辉“丽晶·上海新城”的合伙人之一,杨文光的名片上印着“太仓茂林置业有限公司”董事、总经理和“苏州尚博建设发展有限公司”董事长,并不见“丽晶”踪影,“丽晶置业已经清盘了。”杨文光说。

杨文光是太仓璜泾镇当地人,在“丽晶·上海新城”之前,他长期投资服装行业,是璜泾镇主导产业孵化下的典型先富者。璜泾镇先后被省、国家纺工协会授予“江苏化纤加弹名镇”、“中国化纤加弹名镇”称号,化纤加弹、纺织服装为主的轻纺工业是璜泾镇的主导产业。

杨文光表示,遇到钱生辉是一个偶然,他因为“丽晶·上海新城”开始涉足房地产,但是他和周军都认为被钱生辉“忽悠”了,丽晶置业已经清盘。

周军,丽晶置业除了杨文光和钱生辉之外的第三个股东,来自上海的投资者,杨文光介绍说,周军是因为“丽晶·上海新城”这个项目才开始璜泾镇的投资。

而钱生辉的合作建房史,则要追溯至更早的2003年。当时从于凌罡开始,个人合作建房如同一阵风刮过中国房地产市场,钱生辉也是其中领先风潮者。

2006年,钱生辉在上海浦东杨高南路找到了一块地,那是其他开发商已经拍下的一块地。按照当时的谈判,钱生辉真正可以实现合作建房的建筑面积是15000多平方米。钱生辉觉得太小了,最后放弃开发。

2008年,钱生辉在浦东三林地区又找了一块地,但是最后因为历史遗留问题地块被搁置。在钱生辉之外,全国诸多合作建房也鲜有成功的案例。2008年8月,钱生辉因为此前在上海拿地的屡次受挫,因为杨文光的关系,开始考察太仓璜泾镇。

2009年4月,杨文光与周军出资成立了丽晶置业,注册资本800万元。

2009年6月,他们将丽晶置业的30%股权转让给了钱生辉。不过,杨文光对本报记者称,他和周军都是真金白银投进了“丽晶·上海新城”,给钱生辉的30%是干股。

2009年8月,丽晶置业在璜泾镇拿下“丽晶·上海新城”地块,钱生辉与杨文光、周军开始了璜泾镇的合作建房之旅。但是2010年年底,周军与杨文光一纸诉讼,将钱生辉推上了太仓市法庭,称钱生辉没有落实承诺的资金投入,诉请钱生辉落实资金以及相应的利息。

官司与“集智建房”

据本报记者了解,相比于今年1月17日钱生辉与20多个买房人一起拍下临港新城地块,“让买房者成为股东,类基金运作”的模式,璜泾镇的试验,从最初竞拍地块便暴露出了市场不可控的一面,这也为后来的官司纷争埋下了伏笔。

而钱生辉的合作建房,在璜泾镇的项目上,也转变成“集智建房”。

所谓“集智建房”,按照钱生辉的说法,是指集合购房者的资金以及智力一起来推动合作建房,钱生辉希望明确与当时各地备受挫败的“集资建房”模式区分。在钱生辉的设想里,购房者以外的参与方只获取一定的合理利润。

作为刚刚涉足房地产市场的建房参与方,杨文光做好了这个心理准备,“但事实上,我们没有获取一定的利润,反而亏损很厉害。”杨文光说。

2009年8月,丽晶置业拿下“丽晶·上海新城”地块,丽晶置业的内部纷争就开始了。由于当时有好几家参与了地块的竞拍,“丽晶·上海新城”地块的竞拍价从每亩48万元推高至68万元。

钱生辉对本报记者表示,最终的拿地价在预期范围。但是杨文光却是另外一种说法——预期拿地价格在每亩50万元,意料不到的高地价,使得项目成本大大增加,“而且那一年,建筑材料、人工等成本上涨很快。”

钱生辉说,刚拿下地块时,杨文光他们就希望上调价格。2009年2月,他就开始组织上海的购房者考察璜泾镇。2009年4月~8月,陆陆续续有近20名购房者向钱生辉交付了5万元的预付款。

“杨文光他们希望上调,我坚决不同意。最后经过协商,对于已经预付款的购房者,还是约定的每平方米3000元,有2户上调到了3200元。之后再要参与进来的购房者,房价定在3580元/平方米。”钱生辉说。

因为“丽晶·上海新城”打的是“合作建房”概念,当时成了诸多媒体的报道焦点,报道出来之后,有很多购房者参加进来。

在钱生辉的方案预算里,给开发和投资环节预留了10%的利润空间,而实际情况是,可能有更高的获利,而非杨文光所说的亏损。而“丽晶·上海新城”占地7亩多,建了37套住宅(约3000平方米)和40套小商铺(约4600平方米,每平方米销售单价约8000元),总面积约7600平方米。

以项目全部实现销售来推算,“丽晶·上海新城”可实现总销售额4600万左右。以建筑成本2500元计算(钱生辉表示,建筑成本大概在每平方米2300元到2700元),加上500万左右的地价,还有2200万左右留给管理者和投资方。

钱生辉与杨文光都表示,住宅已经全部销售。

在“丽晶·上海新城”现场,本报记者看到下沉式的商业广场里剩余一些商铺空关着,杨文光介绍说,那些是没有销售出去的死角商铺,大概有1500平方米。而钱生辉则表示,这不是无法销售,而是杨文光他们特地留下来以作抵押等用途。

不过,杨文光却表示,这种运作模式的确是亏损了,“我们愿意以4500元/平方米的单价回购(住宅)。”杨文光说。

也是在种种纠纷下,钱生辉提出要退出项目,“但他们不同意,反而将我诉上法庭”。2010年年底,杨文光和周军将钱生辉诉上太仓法院,诉请钱生辉落实当初承诺的30%资金投入,以及相应的资金利息。

最终,在法院的协调下,杨文光和周军承担了诉讼费用,并且给了钱生辉一笔资金,让钱生辉退出丽晶置业。

关于30%股权与资金落实的问题,钱生辉解释,由于前期有很多推广以及其他费用,在组建丽晶置业之初,杨文光他们最初同意直接支付一笔管理费,后来希望兑价入股,所以给自己转让30%的股权。

“只是我当时缺乏法律意识,一直没有实际销账。”钱生辉说。

理想化的“共产主义”

诉讼案之后,钱生辉离开了璜泾镇。本来他打算继续在太仓开发更多的项目,而“丽晶·上海新城”的上海购房者,大部分都是退休的老年人,“这些老年人都是因为信任我,希望购买璜泾镇的房子,在那里计划养老的。但因为我的离开,他们买了房子却没有过去居住。”钱生辉说。

而除了税务问题,丽晶置业其他的都已经全部清账。但是,杨文光和周军没有退出璜泾镇的房地产行业,他们购买了当地的茂林置业,陆续推出了茂林财富中心和茂林尚街。

“我们现在都以传统的开发模式在做,也就是在预售许可证拿到后,计算确定的成本,加上合理的利润。”杨文光说,“这两个项目都做得很好,我们现在发展得很好。”

据杨文光介绍,茂林财富中心和茂林尚街,住宅的主要购买者为到璜泾务工以及做生意的新璜泾人,本土的璜泾人则是商铺的主要购买者。“传统的商业模式也走不远,因为当地购买力有限。”杨文光说。但是,如果有新的合适地块,他们还会参与,“你看这楼价能下来吗?而且我们对本地的需要摸得比较准。”

关于钱生辉合作建房模式,杨文光认为,最大问题在于成本的不可控,尤其是地价。

“掌控地价的是政府,如果政府不参与支持,拍出个天价来,怎么向合作建房的购房者承诺?钱生辉的模式是‘共产主义’,是理想化的,必须有政府参与。”杨文光认为,丽晶·上海新城是一种激情燃烧的事业,但是从理性上来说,杨文光觉得自己干了一件蠢事。

杨文光介绍,当初璜泾镇有关人员口头承诺对地价做出一定的返还,但是最后并没有得到落实。

璜泾镇有关官员向本报记者表示,完全没有听说要对“丽晶·上海新城”有什么支持,一切都应该以书面协议为准。璜泾镇的土地开发,都是按照有关规定,成熟一块推一块,都是商业化运作,不会特别支持合作建房。璜泾镇近些年推出的地块,并没有遭遇过任何流拍。

而在5月4日合筑房产的新闻发布会上,钱生辉宣布全国首例合作建房基金启动,他说:“今天只是一个小的庆祝,不能算大的庆祝。”

但是这个基金已经筹资多少,什么渠道、什么方式筹资等等都面目模糊,甚至还没有成立具体的基金管理公司。而从上海临港新城合作建房项目今年1月启动之际,钱生辉即已高调宣布的央企基金,也依然没有明确的信息。

新闻发布会上,尽管钱生辉身边多出了一位某央企的基金经理人,但是这位经理人却反复强调,他是以个人名义参与的发布会,而这场本报记者已经等待良久的发布会,最后仍然显得很仓促,也更像是钱生辉一个人的独角戏。

合作建房,单单依赖购房者是远远不够的,钱生辉反复强调“纯购房者是没有足够的风险承受能力的”。但是,谁是强有力的支持者呢?

在太仓项目上,钱生辉想要争取政府方面更多的支持,但最终却以太仓的项目管理公司匆匆“散伙”为结局。回到上海,钱生辉想要争取资本市场与专业力量的支持,其他所有的流程要争取在阳光下完成,但是他口中的大资金迟迟没有现身。

据本报记者了解,这也是一个市场化悖论。合作建房,某种角度来讲,可以看成是市场化运作的保障房,但是各地保障房常发展滞缓,除了运作不公开不透明之外,还有土地的紧张。土地供应保障房工程,意味着地方的税收又大大减少……

即便如此,钱生辉仍强调,一旦合作建房上海模式成熟,能够体现现时、现价、现方案、现客户,用时间将成本控制住,“我们不再是合作建房,而是合作造城。”但是,在房价仍然被看多的情况下,政府与大资金的主动合作意愿仍然不够强烈。

钱生辉:还能再承受10年的失败

第一财经日报:太仓项目你的收获是什么?

钱生辉:地块上市以前的流程,我都走了一遍,这是我在太仓项目最大的收获。之前我想只要有利润空间就好办,但太仓项目教训我,选择合作伙伴志同道合很重要,要有基本一致的价值观,而且单纯投资者作为股东是不行的。所以在上海模式上,要以类基金的模式将购房者加入股东方,以增加对纯投资人的制约。

此外,太仓项目在销售的时候,价格约定在一个很具体的数字,现在上海项目不再锁定一个具体的数字,而是约定一个区间价,为不可控的成本因素留下一定的空间。

日报:苏州最早倡议合作建房的人,现在也基本在唱独角戏。除了很难获得大的支持,合作建房倡议人的品格也被寄予很高的期望。在太仓诉讼之外,有没有受过其他的质疑或者与其他人发生过冲突?你完全没有私利吗?

钱生辉:除了太仓的诉讼,几乎没有与其他人发生过冲突。做人要坦荡荡,我对会员首先要说坏的方面,努力争取好的方面。

我最早的理想是画画。对一个画画的人来说,最大的成功不是这个画值多少钱,而是这个画有人看。在推动合作建房上面,我的私心就是让别人开心,让别人先得利,我再得利。钱桂森是我曾祖父的堂兄弟,我们是世代乡绅,都强调堂堂正正做人,要有点社会责任。

日报:你有没有不良嗜好?你是怎样的生活方式?你的缺点是什么?

钱生辉:我的生活很简单。除了上网,其余时间都是在工作,交际也很少,更不赌、不玩。

我的缺点是比较执着于自己的理想。我已经花了10年的时间推动合作建房,可以说奉献了我的青春。我为家里人考虑得太少了,因为我一直从家里拿钱出来。

日报:作为合作建房的倡议人,品格要求那么高,你还能坚持下去吗?会不会感觉到累?你怎么能一直保持清心寡欲?尤其是在上海,很多上海人都在为小孩出国做大量的物质准备。

钱生辉:家里几代人的品格都是这样,也没有觉得累。我的个人名片上是一幅“龟兔赛跑”的漫画,是我自己的作品。画里面,兔子虽然没有获得奖杯,但它是开心的。小时候,我们被教育人生应该像乌龟,但我认为人生应该像兔子。

兔子虽然失败一次,但兔子永远是兔子,它能获得永远的成功。乌龟的成功是虚假的,虽然它坚持不懈,但它实际是没有能力的。一个人如果像乌龟这样追求一样东西,是很累的。但如果像兔子一样追求自己能力所及的事情,是很快乐的。假如是偶然机会获得的东西,我是不会要的。

有些东西,不是我不能得到,而是得到太容易。1993年我就已经进入房地产行业,1995年,我当时的公司一年营业额已经达到了2000多万元。我做什么事情,不是说希望别人来感激我,而是我自己想要做的。

日报:你还能承受多久的失败呢?

钱生辉:10年吧,一个是客观规律,我现在已经近40岁了;其次,人要讲命,如果再尽10年的力不能成功,那么我也只能放弃了。

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