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邓聿文:政府才是制造高房价的“元凶”
2013-04-22 14:12:25  来源:青岛楼盘网

邓聿文专栏

日前有媒体公布了政府去年取自房产行业的收入。在6.4万亿元的房地产业销售中,契税2874亿元,房产税1372亿元,营业税4051亿元,土地增值税2719亿元,房贷利息8400亿元,卖地收入28517亿元,政府和银行共从房地产获得收入4.8万亿元,占总销售收入的75%,占去年政府财政收入的41%。

这份数据从一个方面印证了市场流传已久的说法,即政府才是制造高房价的“元凶”。不过这种说法一般指向的是政府的土地出让收入,但上述数据让我们看到,即使除去土地出让金,政府去年在房地产业上获取的税收收入依然高达1.1万亿元,占去年全国财政收入的9%,远高于房地产业占GDP5%的比重。

事实上,政府从房地产业中拿走的并不只是这些。在我国,与房地产有关的税费主要有11种,除了前述的营业税、土地增值税、房产税、契税外,还有城镇土地使用税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育附加费等。尽管这些税种并非针对房地产开发企业征收,但它们也是因房而起,加起来会是一个很大数目。另外,房贷利息虽为银行所得,但中国的银行都是国有银行,它们的收入很大一部分也要通过税收和利润的形式返还给政府。所以,把这些直接和间接的政府收入都算上,政府取自房地产行业的收入,少说也有4.5万亿元(包括土地出让金),大概占整个去年财政收入的38%。

这么高的税负占比可谓世所少有。高房价和政府的房地产收入,一直是个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题。但从上面分析来看,政府的土地出让收入和税费无疑是驱使房价上涨的重要因素,所以,假如政府真要降低房价的话,完全可以少收一点土地出让金和其他税费。比如,在4.5万亿元的收入中砍去1万亿元,那么,房价在现有的水平上至少要下跌20%,即使砍去5000亿元收入,房价也能下跌10%。

最近几年来,政府一直在为压制房价上涨“绞尽脑汁”,但除个别特殊年份外,结果似乎陷入了一个“怪圈”,即政府越频繁调控房地产,房价涨得越快。原因当然很多,但政府的“三心二意”不能不讲是个主要因素。所谓“三心二意”,就是看起来似乎很严厉,但实际出台的调控措施,“杀伤力”不是很大,或者虽然很大,但时间一长,人们也找到了博弈的办法。

解决目前的高房价问题,还得从政府让利做起。一些学者建议,政府应该认真把从土地和房地产获得的巨额收入,大幅度地投入到小户型的经济适用房建设中去,争取在3-5年内,建设一大批价格合理、环境优美、户型小巧的廉租房,用于满足数千万家庭的需要。

另外,就是改革土地制度。这是根本。政府的房地产收入中,土地收入还是大头,也是拉动房价上涨的主因。我们目前的土地供应模式是非市场化的,政府垄断了土地的一级市场,更把农村集体土地的转让也垄断了,从而人为造成土地的稀缺。所以这个问题必须解决。

但从目前来看,要政府大幅让利很困难。各地虽然在建保障房,可还不足以解决多数低收入家庭的住房困难。而在地方财政吃紧的情况下,要改革土地制度,减少政府的土地出让收入,更是不可能。除非需求较大萎缩,否则,房价上涨的步伐难以停止。

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