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盘点这些年买房路上的“四字真坑”
2016-03-21 10:46:08  来源:羊城晚报

盘点这些年,买房路上的“四字真坑”

独家代理等问题通常出现在二手房买卖交易中

盘点这些年,买房路上的“四字真坑”

大宗交易的购房过程非常复杂,购房者要特别留意

作为大宗商品买卖,房子的交易过程非常复杂。专业律师建议,为避免发生纠纷,在交易过程中,凡事要多问为什么,尤其是签名的时候,要多看几遍,不懂最好先咨询专业人士。

记者采访专业律师,总结出三大“四字真坑”——独家代理、现状交付与垫资赎契,这3个程序在二手房买卖交易中一般都会遇到,最容易出现问题。想买房的消费者,不妨先看看别人之前遇到的“坑”,等掉进坑里再求助,往往已经晚了。

A  独家代理

听起来很美? 别傻了!你的权利要搞清

案例

这是某律师自己的真实案例,案例的主人公是律师的妈妈。

三五年前,刘妈妈想卖掉名下的房改房,附近有两三家中介。刘妈妈去买菜时顺便溜达进其中一家中介,问一下放盘的事情。结果是带回家一张《独家代理委托书》副本。内容就几行字:同意委托×××以不低于$×××的价格出售位于×××的房子,在一个月内只能通过×××交易,否则应向×××支付房屋成交金额的百分之×。

律师女儿一看头大:“妈妈呀,你女儿是搞法律的,你连电话都不打,就把自己卖了。”所谓的委托书其实等于一个小合同,对双方权利义务都有管理与约束。刘妈妈签了这样一份委托书,将承担以下的义务:在一个月内,房子只能在这家中介成交,即使有朋友想买也不能来看房,看了也不能成交。而且只要成交价不低于委托书里约定的价格,中介找到买家愿意出这个价,刘妈妈就必须卖,即使其他中介找到愿意多出5万元的买家,刘妈妈也只能说:不行,否则要赔对方房屋成交金额的百分之×。

这就是业主的义务,至于业主的权利,只有一点:你在这家中介放盘,低于你要的价格,你可以不卖。

“那对方的义务呢?”刘妈妈不死心地问。对方的义务就是:你在这家中介放盘,这家中介不能以低于你要的价格强行转售(说了等于没说)。但对方的权利是,一旦达到你要的最低价,便可以强行要求你卖房,不然可以要你赔钱。你在其他中介卖房,可以要你赔钱。你把房子卖给亲戚朋友,这家中介还是可以要你赔钱。

幸好合同期只有一个月。刘妈妈确实也享受到所谓独家代理的福利:中介打电话把意向客人都集中在一起,二三十人浩浩荡荡来看房,客人从客厅一直排到楼道,不过,中间各种压价,没一个靠谱的,就把这一个月给平安混了过去。

律师意见

不是说“独家代理”不能签,而是无论多简单的内容,自己的名字都不能随便签。

假如非要签字,有一个相对简单的方法,那就是不要被简单或复杂的文字所迷惑,细细读一读,然后问自己四个问题:签名后,你可以做什么?你必须做什么?对方可以做什么?对方必须做什么?其实就是所谓合同项下的权利和义务。如果你必须做的有很多,但可以做的却很少,而对方的情况刚好和你相反,那就是权利义务不对等。这时候,你更要谨慎,最好把可能出现的风险更为详细地在补充合同中约定,避免中招。

业界提醒

所谓的独家代理,就是中介经纪口中的集中帮你推货。业内人士建议,除非是在楼市淡静期,否则没有必要选择独家代理。

因为中介行业其实很难有保密的信息,一旦在某家中介放盘,很快独家便会变成非独家,签这样的委托书意义不大。再说,假如楼市不是很淡、房子不是非常难卖、放盘价不算太不合理的话,中介经纪不会放着你的盘源不推介,因为经纪自己也很想促成交易,所以把房子多放几家中介,等于多给自己一些机会。

B  现状交付

随便打钩钩?傻眼啦!合同清单要看清

案例

所谓现状交付,是愉快交易后很容易放松的环节。在房子买卖过程中,交钱总在交货前完成,买家在交货环节掉坑里比较常见。

一般来说,交付环节都会采取中介提供的合同版本,但中介提供的交付约定比较简单,一般只是打钩。情况稍微复杂的,会在后面附一个清单,写清楚前业主留给买家的东西,比如电视、冰箱等。再复杂一点,比如返租,就可能附录一条下划线,把双方意思整理一下,写上“双方约定,……”,然后再打钩。

由于都只是一轮简单的打钩,很多神经大条的购房者就会不怎么在意,收楼时一打开门,瞬间觉得掉坑里。比如一屋子名牌家电全被廉价二手货掉了包;更极品的是,入墙柜全部被拆,看好的三房惨变一房,但房子的户型图本来就是一房,你也没证据证明人家给你看了入墙柜并且保证一直留着,所以自己掉坑里,哭着也要自己爬出来。

律师意见

要避免在这个环节掉坑里相对简单,关键要克服小心脏的兴奋,不要省掉填清单这点小事。一般中介清单表格有很大一叠,你可以多拿几张,对自己最在乎的东西,一定要填清楚。

业界提醒

在现状交付环节,买家要搞清楚什么是附着物,什么是非附着物。附着物是搬不走的,至于非附着物,则要特别留意那些要费点劲也能搬走的大型物件。看清合同,多问几句,风险预防在前,才能顺顺利利搬进新屋。

C  垫资赎契

垫资180万元? 亏大了!房子还不归你

案例

垫资赎契的坑可是一个大坑,遇到的几率不高,但一旦撞上,会让你血本无归。

现在不少二手房交易都会遇到垫资赎契的程序,买家看中有抵押有按揭的二手房,首先要做的是赎契,假如卖家自己有资金赎契当然最好,假如筹措不到资金,卖家往往会要求买家垫资赎契。替卖家垫资赎契,一般来说,中介会帮忙把风险降至最低,也有由中介垫资帮忙赎契的,无论如何,这个环节一定要十二分小心。

小王今年3月看中番禺大石一套两房单位,售价120万元,但还有30万元贷款没有还清,无法过户。业主李先生要求小王帮忙垫资还贷,小王支付了30万元赎契,然而不久小王便联系不上李先生。小王将李先生告上法院,法院判李先生归还30万元赎契费用及支付相关损失费,但李先生不知所终,还款遥遥无期。

还有一桩亏大的。这套是总价约400万元的房子,比市价报低20万元,买家同意垫资180万元赎契。买家180万元打到卖家还款账户,银行还没来得及扣款,钱却被外地法院划走,原来卖家在外地成了被告,败诉。这样一来,房子无法继续交易,卖家也没钱偿还,买家亏大了。

律师意见

当然,上面举的是极端的例子。但即使你通过关系查到业主的征信记录,也不太可能查到对方是否在全国各地都没有涉及诉讼的情况。所以最好不要替业主垫资,毕竟钱打到别人账户,房子又不归你。

假如必须垫资,最好把垫资全部写成定金,因为定金才会在对方违约时双倍返还给你。但要注意的是,定金超出合同总额20%的部分就不适用罚金原则,超出20%的部分,对方作为定金只需要按照原值返还,所以垫资比例最好不要超过合同总额的20%。

业界提醒

“买家帮业主垫资赎契是二手房交易中最普遍的风险之一。”搜房网二手房集团广州总经理谢淦说,一种风险是买家给了赎契的钱,但业主拿到钱后不去赎契,直接卷钱走人;另一种风险是,房子赎出后,业主却不肯卖,这两种情况都会造成买家资金受损。

谢淦建议,如果买家被要求垫资赎契,买卖双方一定要签订详细的赎契合同,合同中注明“买方出资赎契后,因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的,属于卖方违约,则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金”。

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