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个人二手房交易即将"营改增"市场观望情绪浓
2016-03-18 11:40:31  来源:鲁南商报

3月13日,国税总局局长王军表示,国税总局将会同财政部尽快公布“营改增”实施方案,值得注意的是,此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

一旦二手房交易环节正式实行“营改增”,二手房交易的税费到底是增加了,还是减少了?对临沂的二手房市场会有什么影响?

增值越大缴税越多

5月1日,“营改增”(营业税改征增值税)将在金融业、建筑业、房地产和生活服务业全面推开。在全国两会上,国税总局局长王军表示,这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

据了解,目前房地产的营业税主要按5.5%征收,由于“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化,不少业内人士猜测,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%,同时,满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

二手房营业税改成了增值税,会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗?

假如市民李先生购买了一套未满2年且价值50万元的住房,最终以100万元成交卖出,按照5.5%的营业税计算,应该缴纳5.5万元。改缴增值税后,假设增值税税率定为11%,增值税=销项税额-进项税额,即(100×11%-50×11%),增值税为5.5万元;假如增值税税率定为6%,则增值税为3万。

如果李先生的房子最终以60万元的价格卖出,增值税税率为11%时,增值税为1.1万元;当增值税税率为6%时,增值税为6000元。(注:以上只是猜测算法,最终个人二手房买卖如何缴税还有待细则出台。将产生哪些影响,目前尚难下结论。)

从上述对比中能够看出,房屋增值越多,则缴纳越多的增值税税额;房屋增值越小,缴纳的增值税税额就越少。

“营改增”消息一出,市民开始观望

“要不要赶在5月1日之前下手?”市民王女士打算买一套二手房,但是全面“营改增”的消息出来后,她又纠结了,到底是政策前便宜,还是政策后便宜呢?“这一来一去,好几万元呢,得好好算算这笔账再行动。”

市区金雀山路与新华路交会处一房产中介的负责人张女士告诉记者,自春节后,楼市利好政策不断,二手房市场渐渐活跃起来,不仅价格微微上扬,在交易量也有所上升,但自从个人二手房交易要进行“营改增”的消息出台后,不少咨询的市民开始观望起来。

市区平安路与八一路交会处附近的另一家中介则告诉记者,因为个人二手房交易即将“营改增”,有位急于出手的房主,房价直接降了6000元。“房子位于新华路,是学区房,房主最近着急用钱,2周前便挂出来了,打电话咨询的挺多,但‘营改增’消息一出,几个问价的开始观望起来,房主等不了,自己降了6000元。”

多年从事二手房交易的房产中介负责人李梅表示,目前“营改增”细则并没有出台,日后如何具体落实,税负是否会产生变化,现在都还未知。她认为,为了刺激购买,目前国家倡导去库存,买卖房屋政策都以宽松为主基调,即便“营改增”的细则出台,应该不会将税费提高很多。“‘营改增’后估计对实际的二手房购买市场不会产生太大的影响。”

专家认为有利于规范二手房交易

为什么要进行个人二手房交易“营改增”呢?二手房交易环节“营改增”后,二手房交易的税费到底将增加还是减少?对二手房市场有何影响?

临沂市国税局的工作人员告诉记者,目前“营改增”具体政策尚未出台,他们也未接到相关文件,具体税率目前还不好说。

临沂大学商学院教授朱建成认为,个人二手房交易实施“营改增”,可以使税收更公平、税负更加优化,将进一步规范完善二手房交易市场,“营改增”之后只是税种和计税方式的替代,并不会增加普通老百姓的购房负担。

同时他认为,个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

朱建成表示,由于“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化,不过根据已经开展“营改增”的一些行业的税率来看,他猜测,不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率。

“个人二手房交易‘营改增’消息一出,多数市民可能会选择观望,等待新政策实施后,二手房交易可能会迎来短期的一段价格波动,但是浮动估计应该不会太大。”朱建成预测道。

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