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房地产调控不可能大幅放松
2014-01-17 10:05:45  来源:凤凰网

2014年房地产调控依然会延续2013年态势,不可能大幅放松,但将更强调分类指导,因地制宜:一线城市从紧,二线城市维稳,三、四线城市将有所放松。

都说中国楼市是个“政策市”,而决策层的某些信号,又让人感到政策走向出现了些许新变化。

2013年10月29日中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习,强调住房保障。11月中旬三中全会召开,文件中与房地产相关的内容很少,涉及土改、房地产税立法、住房保障与住宅供应、公积金等。12月11-13日,中央经济工作会议与中央城镇化会议同步召开。上述四个会议均淡化房地产调控。

上述信息,以及其他诸多信息(比如去年四季度十几个城市出台地方新政,进一步收紧调控,而且继续实施行政干预)综合起来,发出的是非常复杂的信号:房地产政策将转型,但需要一个过程。业内外更关注2014年的房地产调控的具体动向,不妨关注以下八个方面。

其一,限价弱化或取消。2011年和2013年,房地产调控文件中两度要求地方城市制定年度房价控制目标。从中央层面看,今后不太可能要求各地继续制定房价控制目标。从地方层面看,既然不需制定年度房价控制目标,而且2014年房价上涨压力将减小,也就没必要限制项目售价。

其二,建设不动产统一登记制度。建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度,是产权管理体制机制的重大改革。2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。按国务院要求,2014年6月底前出台不动产登记条例,并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房并无影响,原本就属合规登记,而对于各种“灰色”房屋,以后将逐步纳入正规登记程序,会暴露出其中某些不合规的事实。

其三,个人住房信息系统联网城市扩围。这不仅涉及技术问题,更多还有人为障碍。部分人担心自己的多套房产曝光。即便阻力重重,此事还将继续推进,这是一项基础性工作,国家必须掌握全国住宅的“家底”,这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的重要前提。

其四,房产税立法与试点。十八届三中全会中提出,“要加快房地产税立法并适时推进改革”,再次表明中央推进房地产税改革的决心是不变的。由于明确提出房产税要立法,要走人大流程,那么在立法之前,不可能全国铺开,而立法需要好几年时间,暂也不必过忧。不过,在立法之前,依然可能扩大试点范围,先试点后立法,这是改革的“常规打法”,2014年推出第二批试点城市的可能依然较大。

其五,出台《国家新型城镇化规划》。中央城镇化会议提出了推进城镇化的六条主要任务,这将成为2014年将出台的《国家新型城镇化规划》中的主要方针与内容。其中三条与房地产业关系较大。第一,推进农业转移人口市民化。为此必须进行配套的户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。第二,提高城镇建设用地利用效率。三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地。减少工业用地,适当增加生活用地特别是居住用地。第三,优化城镇化布局和形态。“两横三纵”的全国城市化战略格局,已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群,同时要在中西部和东北有条件的地区,依靠市场力量和国家规划引导,逐步发展形成若干城市群。由此可见,新型城镇化更注重发展城市群与中小城市,而控制超大城市规模。

其六,土地政策与土地制度改革。从短期政策看,2014年主要方针仍是增加普通住房、保障房用地,尤其是要求房价涨幅偏大、住宅供应紧张的城市增加宅地供应,另外还会继续抑制地王。从改革层面看,重点在农村土地制度改革,包括加快征地制度改革,完善农村宅基地管理制度,引导和规范集体经营性建设用地入市等。

其七,货币政策与房地产融资政策。中央经济工作会议提出:2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。但按照短期惯性,2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。货币政策的松紧,会决定房地产信贷与融资政策。2014年尤其是上半年,房价仍处高位,房地产融资难以明显放松。相比2013年度,开发贷、个人房贷仍略偏紧。至于上市公司再融资,2013年有消息称要开闸,靴子至今未落地,估计2014年会有所放行,这也是提高房企直接融资比重的应有之义。从改革层面看,一方面调整和优化公积金制度;另一方面将设立住房金融机构,通过提供政策性贷款、贷款担保等形式支持普通居民融资购房。

其八,住房保障制度建设。住房保障,是房地产长效机制的重要组成部分。2011年至2013年底,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,“十二五”期间新建3600万套的目标,前三年已完成近7成,完成五年目标没有问题。从指导方针分析,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,也即住房供应“双轨制”,重点发展公共租赁住房,廉租住房将并入公租房,各类棚户区改造仍是重点。

总体而言,2014年房地产调控依然会延续2013年态势,不可能大幅放松,但将更强调分类指导,因地制宜。笔者认为,2014年的房地产调控要求大体如此:一线城市从紧,二线城市维稳,三、四线城市将有所放松。

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