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十八大三中全会的地产原则
2013-11-14 11:24:28  来源:

 

三中全会属于一个纲领性文件,我们无法从中发现直接针对房地产或房价问题的政策表述,但这些战略性的表述恰恰表明了未来十年房地产市场的发展的三个基本原则:

 

市场化原则加速行业自主洗牌

 

三中全会强调市场化改革超预期,房地产边际改善较大。全会指出,核心问题是使市场在资源配臵中起“决定性作用”和更好发挥政府作用,改革力度超出预期。房地产板块之前受限购限贷等非市场化手段严厉调控,整个房市的规模受到压制,政策方向明确市场化对房地产板块边际影响大。预判政府对房地产直接调控干预程度会降低,更多依靠长效机制发挥作用,对开发商的成长是有利的。

 

开发商的更为理性也为政策趋向市场化奠定基础。经历了行业几轮周期变革之后,尤其是龙头开发商,变得更为理性。市场化还可能加速行业洗牌。以再融资为例,市场化调节手段下,源头的管制虽然放开,但只有真正有实力的开发商才能赢得投资者信赖,才能募得资金,加速发展。市场化不会带来泥沙俱下,相反优秀的开发商会加速发展,行业洗牌也会提速。

 

健康化原则保障城镇化可持续发展

 

城镇化是支撑中国房地产快速发展的基石。李克强上台以后提出的发展新型城镇化,此次得到了进一步制度化,即“完善城镇化健康发展体制”

 

城镇化健康发展体制一定要既解决历史问题,又给予城镇可持续发展的未来。历史就是解决破除当前的城镇化存在的主要问题是:城镇化与市民化的背离问题。农民工在城市生活,却无法享受城市居民的福利。因此,要改革现行的城乡二元体制。例如,放开户籍制度、将农民工与城市的社保、医保并轨等等。

 

未来问题主要是在造新城上,如何塑造产业体系,实现产城一体,如何实现新城或城镇的产业和人口的可持续发展问题都是需要给予一定的体制指导,从而杜绝在造新城问题上“长官意志”对城市规划的影响,减少盲目规划,好大喜功的空城建设,从而有利于新城商业、商务地产和产业地产的良性发展。

 

统一化原则加大土地供给提升市场效率

 

对比十六届、十七届三中全会,农村土地问题首次提及“建立城乡统一的建设用地市场”。这种提法比“农村土地流转”更具战略高度和深远影响。

 

国有用地和集体用地中均包括建设用地,如果建设城乡统一的建设用地市场,即农村集体建设用地可以和国有建设用地拥有同样的交易规则,目前市场上正在被探索的一些农村用地流转方面的试行方法可能被中央采纳,作为农村用地流转的方法。

 

城乡统一的建设用地市场如果建立,未来我国的土地供给量将有明显改善,市场的供不应求的局面将在中长期有所缓解,同时房地产市场也会获得改革带来的红利。

 

“建立城乡统一的建设用地市场”需要彻底明晰产权,完善配套的土地管理与规划,对应地,其会将赋予农民一个财权,这与《公报》“赋予农民更多财产权利”的表述是吻合的。

 

这三大原则的直接影响,加上中央与地方财税制度改革的推进,可能会加快房地产泡沫破裂。过去10多年房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府土地供应垄断,财税扭曲,金融压抑,社会保障不平衡带来的收入差距扩大和储蓄率上升,以及货币信用支持投资扩张的增长模式。而改革越成功,房地产泡沫破裂的时间越早。

 

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